El jueves 27 de abril se elevó a pleno en el Congreso de los Diputados la nueva Ley de Vivienda, después de que la pasada semana la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobase el dictamen del texto gracias al acuerdo alcanzado entre PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu. Tras meses de atasco en su tramitación parlamentaria y del debate político sobre el total de enmiendas presentadas, el Ejecutivo planea que el nuevo texto esté listo antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo y, para ello, proyecta enviarla de urgencia al Senado para su aprobación definitiva.
Una vez asegurado el desbloqueo, en los días previos al pleno los partidos políticos han movido ficha con diferentes propuestas que pretendían apuntalar el texto. Recientemente, el gobierno presidido por Pedro Sánchez ha aprobado un plan para destinar 50.000 viviendas de la Sareb, también conocido como banco malo, para alquiler asequible, a lo que se suma la financiación de la promoción de otras 43.000 viviendas nuevas destinadas al arrendamiento y 20.000 más que se construirán, previsiblemente, en suelos del Ministerio de Defensa.
De este modo, el Ejecutivo promete, a pocos días del comienzo de la campaña electoral, la movilización de más de 100.000 viviendas de carácter social. En paralelo, también durante la última semana, Unidas Podemos ha propuesto la imposición de topes al alquiler de pisos turísticos en zonas tensionadas (finalmente rechazado) y ha alcanzado un pacto con PSOE y ERC para endurecer los requisitos para el desalojo de inmuebles okupados, que serán añadidos a través de una disposición a la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Además, otra disposición adicional abrió la posibilidad de regular el alquiler de temporada para evitar posibles fraudes por parte de los caseros a estudiantes universitarios o trabajadores temporales
La entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda es inminente. A continuación vamos a desgranar las novedades más importantes que introducirá la norma:
1.- Regulación de los precios de alquileres en zonas tensionadas
¿Qué es un área tensionada? La ley establece dos requisitos. El primero de ellos es que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler sumado al coste de los suministros supere el 30% de la renta media de los hogares del área determinada. En segundo lugar, se considerará área tensionada cuando el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
Mediante este mecanismo, los alquileres en las zonas consideradas serán topados, independientemente de si el propietario es un gran tenedor o un pequeño comprador.
2.- Eliminación del IPC como índice de referencia para la actualización anual
El límite para la subida de los alquileres se mantendrá en el 2% durante el año 2023, mientras que para el año 2024 se impondrá un límite del 3%. Posteriormente, se establecerá un nuevo índice de referencia.
3.- Nuevas medidas de protección contra desahucios
Se prohibirán los desahucios sin fecha y hora determinada y se incluirán nuevas prórrogas en los procesos. La ley también incluye prórrogas en los procesos de desalojo que alcanzarán un máximo de dos años desde el momento de la sentencia judicial.
4.- Beneficios fiscales para arrendadores
Los propietarios podrán beneficiarse de bonificaciones en la cuota del IRPF cuando suscriban contratos a partir de la entrada en vigor de la ley. En concreto, aquellos que rebajen el precio un 5% con respecto a la última renta, podrán aplicarse una deducción en el IRPF sobre el rendimiento neto de hasta el 90%.
5.- Medidas de protección para inquilinos
Los gastos y honorarios derivados del alquiler correrán siempre a cargo del propietario. Además, estará prohibido aumentar las rentas por la vía de nuevos gastos como comunidad o tasas de basura. Del mismo modo, serán los propietarios de las viviendas los que asuman los honorarios de las agencias inmobiliarias.
6.- Concepto de vivienda asequible incentivada
La normativa también recoge esta figura para incrementar la oferta a precios razonables a corto plazo. Se trata de un nuevo concepto, más allá de la tradicional vivienda de protección oficial, que pretende favorecer la participación del sector privado y del tercer sector.
Controversias ante un nuevo marco legal
La nueva Ley de Vivienda regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario y fija un marco normativo novedoso para los alquileres, que afecta tanto a propietarios como a inquilinos. La ley nace con el objetivo de destensionar el mercado inmobiliario en determinadas zonas buscando la congelación de los precios de alquiler o la bajada de los mismos. Y todo ello en un contexto en el que el stock de vivienda destinada al alquiler ha disminuido un 28% en la última legislatura, según un informe publicado recientemente por el portal inmobiliario Idealista.
Algunos aspectos de la nueva legislación han suscitado controversia. La limitación del poder de los grandes tenedores de inmuebles -aquellas personas físicas o jurídicas con más de cinco viviendas en su propiedad- persigue la reducción de los precios del alquiler, aunque esta intervención, que deberá ser ratificada por cada una de las comunidades autónomas, ha levantado polvareda entre algunos actores del mercado inmobiliario, que consideran que reduce de un modo notable la oferta disponible, tensiona los precios y atenta contra la propiedad privada, ya que incide particularmente en la protección de los inquilinos y rebaja la seguridad jurídica de los propietarios ante posibles impagos o desperfectos.
Tampoco está exenta de debate la cuestión de los desahucios y la okupación de inmuebles. El Partido Popular, que ha votado en contra de la ley, defiende que la nueva norma incentiva la okupación y obstaculiza que los propietarios recuperen sus casas, pese a que la disposición a la Ley de Enjuiciamiento Criminal tan solo plantea otorgar un tiempo suficiente a las administraciones para que encuentren una solución habitacional para las personas vulnerables. Los sindicatos de inquilinos y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) también han mostrado reparos a la aplicación efectiva de esta ley, ya que creen que no impide los desalojos en la práctica y deja en manos de las comunidades autónomas y ayuntamientos la declaración de zonas tensionadas o la aplicación del impuesto a las casas deshabitadas.
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